深度报道:扬州一小区50多户业主被告上法庭

小区停车难，车辆乱停乱放，已经成为不少小区的矛盾焦点。

近日，宝应阳光水岸的近50名业主被物业告上法庭，追缴所欠物业费。近年来，业主被物业“逼”上法庭的案例时有发生，物业、业主矛盾日益突出，物业费也成为了双方关系的“晴雨表”。6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。纠结、错综复杂的物、业关系应当如何理顺？

一小区50户业主因物业费被诉法院

市民刘先生是宝应县阳光水岸小区的业主，平日里老实本分，从没有做过出格或违法乱纪的事情。但是，最近他却收了法院的传票，这让老实了一辈子的老刘感到有些惶恐不安。

据了解，与刘先生一道收到传票的还有阳光水岸小区其他四五十户业主，而他们被告上法庭的原因也都一样，就是拖欠了小区物业公司的物业管理费。“如果拖欠物业费的是几十上百户，那说不定是业主的问题，但是现在整个小区大半业主都拒缴，物业公司不反思，反而将业主告上了法庭。”刘先生表示，收到法院传票后，让不少业主感情上难以接受，就算最后交了，也是“被逼无奈”。

该小区居民李先生向壹周刊记者表示，从2011年入住至今，眼见着公共绿化变成了杂草和停车场，小区环境越来越差，监控形同虚设，这让业主如何心甘情愿地去交物业费？“小区曾发生过多次火灾，均因车辆乱停乱放，以致消防车受阻，物业管理存在漏洞。”

小区环境差，成为业主不交物业费的常见原因之一。

业主们向记者罗列出了小区存在的多个问题，比如：车库漏雨、门头廊檐漏雨、墙体裂缝、空调乱装、门锁失灵、物业费乱涨价、夏天车库严重漫水、小区轿车乱停，甚至影响绿化等。而这些，均与物业公司的“不作为”有关。

阳光水岸物管项目单位扬州宏大物业管理有限公司负责人朱宝军向记者证实，此次被告上法庭的业主共有50户左右。“小区总共有1306户业主，89个单元楼道，拖欠物业费的业主达到5成以上。”朱宝军解释，拖欠物业费业主接近700户，唯独将这50户告上法庭，主要因为这些业主具有金额多、时间长等“代表性”。

朱宝军向记者进一步解释，阳光水岸作为“学区房”，在管理上本身就存在诸多困难。“小区内不少居民都是租住的，三年高中上完就走，所以对小区没有‘归属感’。”朱宝军告诉记者，不少租户在公共区域择菜，烂菜叶丢的到处都是，还有些农村租户将蔬菜种子带到小区绿化带上种植，虽然去年物业曾经配合城管清理过，但是没过几天，新的“菜地”又出来了。

对于通过法院催缴物业费，朱宝军感到信心十足。“一般到法院，法庭都会支持物业公司。物业费是预缴费服务，交了物业费，物业公司才能为业主提供服务。”

物业费，物、业关系“晴雨表”

近日，《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中关于“不按时缴纳物业管理费的业主，相关信息将纳入个人征信系统”的新规引发热议。

目前，因业主拖欠物业费而使物业服务陷入恶性循环的问题十分突出。一般，当小区物业费收缴率低于8成时，物业公司将难以维持正常的经营管理活动，并最终陷入“业主欠费-物业亏损-服务缩水-更多业主不缴费”的恶性循环。

据了解，因为业主意见较大，虽然宝应阳光水岸小区去年成立了业委会，但却至今无法使用维修基金。“物业提议使用维修基金对小区监控进行维修，预防盗窃，但是，大部分业主都不同意，按照规定，没有超过半数业主同意，维修基金就没有办法申请使用。”

一些小区建成多年，却因开放商基建不到位，绿化变菜地，物业成为了“替罪羊”。

朱宝军告诉壹周刊记者，目前阳光水岸小区物业服务费只有0.65元/平方米，而拖欠物业费年限最长的业主已经达到4年，从入住小区后就没交过物业费。朱宝军认为，如果说小区物业不尽责，他感到很委屈。“小区去年连续发生火灾，都是物业工作人员冲在最前面。”

因为与业主关系紧张，“宏大物业”在阳光水岸小区的经营显然已经进入了恶性循环。朱宝军还向记者吐起“苦水”，目前阳光水岸项目共有物业员工30多人，每个月除了要按时支付人工工资，还要垫付3万多元的电费，因为物业费收缴率低，物业公司在小区管理中正常“入不敷出”。

事实上，包括市区万杨物业在内的多家物业公司，均曾将业主告上法庭，讨要物业费。而拒缴物业费已经成为业主“对抗”物业公司的一种普遍形式，更是物业、业主关系好坏的“晴雨表”。今年初，江都世纪景园小区因业主不交物业费，小区物业浙江佳源物业管理有限公司江都分公司，向连续两年未交物业费的117户业主发出律师函，律师函中写明了业主所欠的物业管理费数额、违约金计算方式等，并提醒业主积极履行交纳义务。

而市区阳光水岸小区，历年物业费的收缴率高达95%以上。“确切地说，近年已经达到了98%以上，而且大部分业主是主动到物业服务柜台上交纳。”小区物业工作人员向记者表示，物业用心服务了，业主都能看到、感受到，因此一般不会在物业费上为难物业公司。

该工作人员认为，业主主动交物业费是因为物业提供的服务让他们满意，物业与业主的关系能够进入良性循环。“业主的电灯、小家电，只要物业能帮忙的，我们都免费上门安装。如果涉及到更换配件的，还提供免费的代购服务。”

物业、业主的矛盾根源在哪儿？

“宏大物业”负责人朱宝军认为，目前物业和业主的矛盾根源主要在于相互不理解。朱宝军表示，比如，房屋质量存在问题，无论是在“质保”期内、外，维权的主体都应是开发商或业主，物业公司可以配合维修。但事实是，大部分业主均将责任推给物业，并且作为拒缴物业费的理由。

但不少业主认为，目前大部分小区的物业公司都是前期由开发商直接招标，业主并没有发言权，特别是尚未成立业委会的小区，业主只能容忍物业“恣意妄为”，物业费成为了制约物业公司的唯一“法宝”。

一些小区建成后，“维修”成为物、业扯皮的理由。

有业内人士认为，如今物业与业主紧张关系，很大程度上来自于开发商前期埋设的“地雷”。一些开发商为了短期效益，掩盖问题，在招聘前期物业时就煞费苦心，后来干脆成立所谓“开发商物业”。如今，“开发商物业”已经成为了不少楼盘销售的卖点之一，业主们选择“开发商物业”也是希望在以后的房屋保修上能够有所保障。

该人士坦言，其实物业和业主的矛盾根源还是物业费、车位费、广告费等经济问题。对于一个新楼盘而言，前三四年是物业公司利润空间较大的时间段，物业费收缴率也高。但随后，房屋超过保修期，物业的利润也会逐渐降低，特别是一些不能随便使用公共维修基金的小区，物业公司的兴趣将会逐渐减小，有的甚至撤退。“利润减少，无利可图，物业公司就会精简人员，缩减开支，服务质量必将降低。”

但对于该不该将业主告上法庭？一家物业费收缴率较高的物业公司负责人向记者表示，如果个别业主多年不交物业费，物业公司应当通过法律途径向其索要，这对其他缴费的业主来说，才更公平。

江苏擎天柱律师事务所律师杨峻鹏表示，根据我国的《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。如果业主对物业服务不满，可以与物业公司协商或向有关部门反映。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后到法院起诉。

解决物、业矛盾应当多沟通

6月2日，我市《物业管理办法（征求意见稿）》开始公开征求意见。数据显示，我市物业管理覆盖率达到90.2%，物业企业总数量有286家。按理说，我国现行的《物业管理条例》已经为业主和物业的权责以及物管费的交纳，给出了大致的规定。但在实际操作中，业主和物业为何总是各有各的理？

市区九龙花园小区分为吉龙苑、祥龙苑、腾龙苑、飞龙苑，是汤汪乡村民的安置小区。在社区成立自己的物业公司之后，原本脏乱差的小区环境如今焕然一新。同样的“逆袭”还发生在了竹西社区辖区内的安置小区，物业费收缴率均达到90%以上。

业主认为，小区违建属于物业监管不力，但物业并没有“拆违”的权力。

“如果物业能把心放在小区，肯定会得到业主的认可。”“安康物业”经理栾华钧认为，如果绝大多数的业主不愿意交纳物业费，那肯定是因为物业的服务不到位，物业和业主主要还是在沟通。

栾华钧认为，物业要和业主搞好关系，应当做到三件事：第一，业主找到物业，能解决的立刻解决；第二，不能解决且不应当是物业该解决的事情，能帮忙的要尽力解决；第三，不是物业能解决的事情，应当和业主解释清楚，并协助业主找相关职能部门，一起去解决。“业主肯定希望物业费越低越好，物业公司肯定希望利益最大化，但保证物业公司有合理利润，才能保证小区物业管理的良性循环，业主和物业之间还是要找到双方认可的‘切合点’。”

栾华钧举例，为了提高物业人员为业主的服务热情，该物业公司在内部进行了相应考核，提高服务意识。“有时物业把公共区域服务的再好，但是如果不能为业主解决切身实际问题，往往还是得不到业主的认可。”因此，栾认为，让业主放心很重要。

政协委员王有培认为，应当发挥基层组织、居委会的媒介作用。物业所在地的政府组织、社区应积极发挥桥梁媒介作用，为物业公司和业主搭建交流平台，消除双方之间的隔阂。一方面增强业主对物业公司的信任，消除业主的抵触情绪，另一方面加强对物业公司服务、收费、账目等方面的监督，维护业主的合法权益。

王有培委员建议，所属社区居委会可帮助召开业主大会、组建业委会，让业主开展自治工作；整合各种资源，把物业管理纳入辖区综合治理范围，把创建文明小区、安全小区与优秀物业管理小区结合起来；利用社区居委会的优势，及时处理和调解业委会、物管、业主之间的矛盾和纠纷。